在融资担保领域，房屋抵押担保是一种最基本也是最重要的担保方式，但租赁权形成于抵押权之前还是之后对抵押权的能否顺利实现有着重要影响。

    先抵后租。《最高人民人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题解释》（以下简称《担保法解释》）第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

    先租后抵。《担保法解释》第六十五规定：将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。《物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

    从上述法律规定可以看出，已经登记的抵押财产出租的，不适用买卖不破租赁之规则，抵押权优先于租赁权；在先租后抵情形下适用买卖不破租赁之规则。虽然如此，但在抵押权实现过程中，无论是先抵后租还是先租后抵，仍经常遇到案外人以其对该房屋享有租赁权为由，主张买卖不破除租赁。因此抵押权人有必要在设立抵押权时做好风险防范工作。

     一，在先抵后租中，设立抵押权时，抵押权人应当使抵押人出具抵押物未出租的书面申明，此外抵押权人还应当到房管部门查询，抵押物是否办理了租赁备案手续，也应当到抵押物现场查看，核实真实的抵押物使用人情况，以防止今后在抵押权实现过程中，抵押人与第三人串谋损害抵押权人的利益。

    二、在先租后抵中，设立抵押权时，应当向抵押人和承租人收集租赁合同，了解租期、租金、支付方式等主要内容。对于租期较长且整个租期的租金已经支付完毕的财产作为抵押物的，应当格外关注，最好能让债务人另外提供补充担保。在可能的情况下，抵押权人还应当努力做承租人和抵押人的工作，让承租人出具在将来抵押权实现过程中自愿腾空的承诺，对于租期较长的租赁合同，也可以建议承租人和抵押人将租金支付周期尽量缩短，禁止抵押人一次性收取全部租期的租金。

     在抵押权实现过程中，如果案外人以租赁先于抵押权为由，主张买卖不破租赁的，抵押权人和法院应当重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。

     关于租赁合同的真实性，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。租赁合同未生效或者已在另案中被撤销、确认无效的，对案外人的租赁权不予认可。

     关于租赁合同签订的时间节点，如果在抵押、查封前，租赁合同的当事人已经根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手续的，应当认定租赁合同签订于抵押、查封前。经审查发现有下列情形之一的，一般也可认定租赁合同签订于抵押、查封前：1、租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；2、租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的；3、有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。

     关于承租人是否至今占有抵押物，有下列情形之一的，可以认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋：1、案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；2、案外人在抵押、查封前已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；3、案外人在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；4、案外人在抵押、查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；5、案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。