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又一例房屋拆迁裁决书被撤销

信息来源：信息签发：发布时间：2009/9/12 0:00:00 点击率：8540次

黑龙江省住房和城乡建设厅

黑建复决[2009]16号

行政复议决定书

申请人：肖传斌，男，汉族，1951年6月16日出生，住址：大庆市大同区同春街89巷56室。

委托代理人：曹小连，北京市才良律师事务所律师。

委托代理人：万天飞，北京市才良律师事务所律师。

被申请人：大庆市房产管理局，地址：大庆市东风新村高新技术产业开发区，法定代表人：张国栋，职务：局长。

委托代理人：许新宇，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。

第三人：大庆市国土资源收购储备中心，地址：大庆市萨尔图区东风新村建设路，法定代表人：关太群，职务：主任。

委托代理人：苑龙，大庆市国土资源收购储备中心干部。

申请人不服被申请人作出的《大庆市房产管理局房拆迁裁决书》（庆房拆裁字[2009]第57号，以下简称房屋拆迁裁决书），于2009年5月6日提出行政复议申请，本机关已依法受理，并进行了公开听证审查。本案现已审查终结。

申请人请求：依法撤销被申请人作出的房屋拆迁裁决书。

申请人称，被申请人作出的房屋拆迁裁决书存在以下问题：一是适用依据不当。申请人所有的房屋占用的土地是集体土地，该宗土地从未被征用过，而被申请人裁决适用的依据是《城市房屋拆迁管理条例》，该条例仅适用于国有土地上的拆迁，被申请人适用《城市房屋拆迁管理条例》进行拆迁裁决适用的补偿依据不当。二是补偿依据违法。被申请人作出裁决适用的补偿依据是大庆市银丰房地产价格评估有限公司作出的估价报告及大庆市房地产评估专家委员会的鉴定报告，依据《城市房屋拆迁估价指导意见》的相关规定，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签等方式确定，申请人作为被拆迁人，不知道拆迁评估机构是如何确定的，也未参加确定拆迁评估机构的投票或者抽签，拆迁评估机构的确定违法，拆迁评估机构不合法，其所作出的估价报告自然违法。三是产权调换部分裁决的内容不适当地限制了申请人的选择权。第三人制定的安置以及在宅基地上自建住房四项选择，调换房屋价格、调换时间和调换地点不确定，使申请人要求同等区位、用途、建筑面积的房屋继续经营的合法产权调换的请求不能兑现。四是产权调换选择的时限和搬迁期限限制了申请人依法享有的权利。被申请人在裁决书中要求申请人必须在30日内书面明确产权调换，如不按期选择视为放弃，同时要求申请人必须要2009年5月20日前搬迁完毕，这样的要求明显违背了行政复议法和行政诉讼法规定的主张权利的期限。

被申请人辨称，一是被申请人作出的房屋拆迁裁决书事实清楚，证据确凿。2009年2月，第三人因同庆街两侧区域土地收购储备项目向被申请人提出房屋拆迁申请，并提交了建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁方案和拆迁补偿资金证明等材料。2009年2月，被申请人为第三人颁发了《拆迁许可证》，并发布了拆迁公告。申请人的房屋在拆迁范围内。因申请人与第三人未就安置补偿事宜达成协议，第三人向被申请人申请房屋拆迁裁决。2009年5月，被申请人作出房屋拆迁裁决书。二是申请人要求撤销房屋拆迁裁决书的理由不成立。关于土地使用权批准文件问题，第三人已经依法提交了大庆市人民政府批准第三人使用国有土地的文件，符合《城市房屋拆迁管理条例》对土地审批的要求。关于估价机构的选择及其合法性问题，按照《黑龙江省城市房屋拆迁补偿估价管理办法》的规定，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取拆迁人抽签方式确定。被申请人在选择拆迁估价过程中，不仅依法进行了抽签，而且聘请公证机关进行了公证，估价机构作出估价报告也经过了专家委员会进行确认，不存在违法问题。关于安置补偿方式的问题，安置补偿方案已经明确了产权调换的条件、调换的面积以及差价的计算等问题，而且针对不同情况规定了具体的产权调换房屋，不存在申请人所说的限制其选择权的问题。请求维护被申请人作出的房屋拆迁裁决书。

第三人称，被申请人作出的房屋拆迁裁决书合法有效，请求维持被申请人作出的房屋拆迁裁决书。

经查：1987年申请人在大庆市大同区大同镇同庆街附近自建房屋一处，1988年11月17日，大庆市人民政府为申请人颁发了《房屋所有权证》（庆房私字第52876号），其中登记的建筑面积为61平方米，用途未注明。2008年5月4日，大庆市大同区经济计划局向大庆海通房地产开发有限公司（以下简称海通公司）下发了《大庆市大同区经济计划局核准决定书》，（同发改核[2008]2号），核准该公司报来的位于大庆市大同区大同镇同庆街两侧的海通佳苑房地产开发项目，并要求海通公司据此腧相关手续，尽快开工建设。第三人根据海通公司的的用地申请，分别向大庆市政府、大庆市发展和改革委员会、大庆市规划局申请办理用地、规划等审批材料，2008年6月3日，大庆市发展和改革委员会向第三人作出《大庆市发展和改革委员会关于大同镇同庆街两侧区域土地整理项目立项的批复》（庆发改发[2008]154号），批准第三人对大同镇同庆街两侧的31547.2平方米土地进行整理。2008年9月16日，大庆市规划局向第三人颁发了《建设用地规划许可证》（地字第230600200800252号），对位于大同镇同庆街两侧的3.2656公顷建设用地进行了规划。2008年11月5日，大庆市人民政府向第三人下发了《关于大庆市国土资源储备中心大同镇同庆街两侧区域土地整理项目用地的批复》（庆政土[2008]084号），同意第三人对大同镇同庆街两侧32656平方米国有土地进行整理。2008年12月5日，第三人制定了《大同区同庆街两侧土地收购储备拆迁安置补偿方案》，2009年3月12日，第三人又制定了《大同区同庆街两侧土地收购储备拆迁安置补充方案》。2009年2月24日，依第三人的申请，被申请人为第三人颁发了《拆迁许可证》（拆许字（2009）第1号），并发布了《拆迁公告》（庆房拆告字[2008]第1号）。申请人位于大庆市大同区大同镇同庆街附近自建的建筑面积为61平方米的房屋均在《拆迁许可证》用地范围内。第三人在实施拆迁过程中，因未与申请人就拆迁补偿事宜达成协议，于2009年4月9日向被申请人提交了《拆迁裁决申请书》及第三人法定代表人身份证、被拆迁人名单、拆迁补偿方案、谈话记录和大庆市大同区国有资产经营公司委托的大庆市银丰房地产价格评估有限公司出具的对申请人被拆迁房屋进行评估的《银丰房地产估价报告分户报告书》（庆银丰房评字（2009）第253号）等材料，请求被申请人进行裁决。2009年4月17日，被申请人主持申请人、第三人等人进行调解，因申请人认为安置补偿标准低等原因未达成补偿安置协议。2009年4月30日，大庆市房地产评估专家委员会对《银丰房地产估价报告分户报告书》作出了《房屋拆迁评估鉴定报告》（2009第2号）。被申请人依据上述材料，经集体研究后，于2009年5月6日作出房屋拆迁裁决书。该裁决书的货币安置部分，依据《银丰房地产估价报告分户报告书》和《大同区同庆街两侧土地收购储备拆迁安置补充方案》确定的计算方法对有证房屋、无手续仓房、平台、装修、无手续附属物、构筑物、停业补助、电话迁移费、搬迁补助费补偿费共计评估价格为120641元。该裁决书的产权调换安置部分，被申请人裁定：按照《大同区同庆街两侧土地收购储备拆迁安置补充方案》第五款执行。经本机关查证，第五款的内容是：棚户区被拆迁房屋按市场评估价格进行一次性货币补偿。安置办法如下：一是被拆迁户由区政府负责异地建设经济适用住房安置。被拆迁户有本市城市户口，未享受过房改房、经济适用住房的，并在其他处无住房的，可自愿购买经济适用住房（包括本市失地农民和大同镇菜农户），经济适用住房面积在50-70平方米之间，与原拆迁住宅有证面积对等部分按每平方米1100元购买（此价格为基准价格，楼层差价每平方米100元），超出原拆迁住宅有证面积部分，按物价部门核定的经济适用住房价格购买。购买经济适用住房不满5年不得私下交易、直接上市；如私下交易，一经发现收回房屋，退还原购房款，在购买平房住宅不给办理产权过户口手续，不批宅基地。如违规定申购经济适用住房的，交予司法机关处理。二是在开发区域购买新建商品住宅楼的，按新楼市场售10%（只限购买一户住宅）。三是对于不购买经济适用住房和商品住宅楼，而选择自行安置的，给2万元拆迁安置补助费。四是对于确需要自建住房的，优先提供250平方米宅基地，宅基地费用由被拆迁户承担1万元。选择货币补偿的被拆迁户只能根据需要选择以上四种情况之一。从2008年7月18日起，棚户区改造区域内新增落户不员不享受经济适用住房安置政策。2、被拆迁住宅房屋证件符合产权调换条件，被拆迁人选择产权调换的，调换面积40-70平方米（最低保障户型建筑面积不小于40平方米，上靠户型建筑面积不超过70平方米），原拆迁住宅有证面积对等部分不找差价（楼层差价除外）；超出原拆迁面积部分，按不高于经济适用住房价格购买；超出上靠户型面积部分，按市场价格购买。被拆迁人非住宅房屋选择产权调换的（以证件用途为准），被拆迁人选择与货币补偿金额同等价值的房屋产权调换或调换同等面积，新建筑物所售价格减去拆除建筑物评估价格找差价。3、经济适用住房分配采取抓阄方式，在奖励期限内根据签订协议情况，分段提前抓取，确定单元和楼层。4、购买新建商品住宅楼或产权调换的，按签订补偿协议时间先后，选择单元位置和楼层。要批宅基地的，按签订补偿协议时间先后，优先选择宅基地位置。并要求申请人必须在该裁决作出30日内书面明确选择产权调换，如不按期选择，视为放弃。申请人对此不服，向本机关提出行政复议申请。以上事实均有证据予以证实。

本机关认为，被申请人作出的房屋拆迁裁决书存在以下两个方面的问题：一是关于货币补偿安置裁决部分，从被申请从向本机关提交的证据材料情况看，主要依据是2009年4月10日大庆银丰房地产价格评估有限公司出具的《银丰房地产估价报告分户报告书》，该估价机构的确定是大庆市大同区国有资产经营公司抽签确定的，对被拆迁人房屋的估价报告书也是受大庆市大同区国有资产经营公司的委托作出的，而大庆市大同区国有资产经营公司并不是本案的拆迁人。因此，估价机构的确定和估价报告的委托行为违反了《黑龙江省城市房屋拆迁补偿估价管理办法》第十三条“拆迁估价机构的确定应该公开、透明，采取拆迁人抽签等方式确定”和第六条“房屋拆迁估价由拆迁人委托省建设行政主管部门公布具有拆迁评估资格的房地产估价机构进行”的规定，因此，被申请人依据违法确定，违法委托的估价机构作出的估价报告进行裁决，属适用依据错误。二是关于产权调换安置裁决部分，从本机关查明情况看，裁决没有安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限期限等内容，该行为违反了建设部下发的《城市房屋拆迁行政裁决工作规定》第十四条第二款（四）项关于裁决书内容应当“根据行政裁决申请需要裁决的补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限期限等”之规定，裁决内容违法。申请人的行政复议请求本机关依法应当予以支持，被申请人和第三人行政复议主张缺少事实根据和法律依据，本机关不予支持。

根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款（三）项第2目、第4目和《城市房屋拆迁行政裁决工作规定》第十四条第一款的规定，本机关决定：1、撤销被申请人作出的房屋拆迁裁决书；2、责令被申请人自收到本决定书之日起30日内重新作出裁决。

如不服本决定，可以自收到本决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。

二○○九年八月五日

黑龙江省住房和城乡建设厅

（行政复议专用章）

抄送：申请人、被申请人。

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